La ley protege los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del inquilino. En ella se prohíbe solicitar pagos adelantados, excepto por un mes de alquiler y el depósito en garantía.
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Contrato de alquiler: tu mejor aliado
Si estás pensando en alquilar una propiedad, es altamente recomendable hacer un contrato escrito, ya que es la manera más sencilla de demostrar la existencia del acuerdo de alquiler. Sin embargo, si no tienes un contrato por escrito, el alquiler sigue siendo válido, aunque será más complicado de comprobar.
La parte que alquila la propiedad, a la que aquí llamaremos «arrendador», es quien arrienda el inmueble a la parte que la ocupa, a quien llamaremos «inquilino».
Plazos: lo mínimo y las excepciones
El plazo mínimo de un contrato de alquiler, ya sea para fines comerciales o residenciales, es de 3 años. Sin embargo, este plazo puede acordarse de forma diferente siempre que sea mayor a 3 años en consenso con el arrendador.
Existen excepciones al plazo mínimo de 3 años en los contratos de alquiler destinados a:
- Sedes de embajadas, consulados u organismos internacionales, así como las habitaciones destinadas al alojamiento de su personal diplomático o consular extranjero.
- Habitaciones amuebladas para fines turísticos, descanso u otros similares. Si el contrato supera los 3 meses, se presume que no fue hecho con fines turísticos.
- Guarda de objetos.
- Exposición u oferta de bienes o servicios en ferias.
Tampoco aplica el plazo mínimo de 3 años a los contratos que tengan como objetivo el cumplimiento de una finalidad específica que normalmente se realiza en un plazo menor acordado.
Pagos adelantados: derechos del inquilino
En el caso de alquileres destinados a vivienda, no se puede exigir al inquilino:
- Pagos adelantados por periodos mayores a 1 mes.
- Depósitos de garantía o exigencias similares que superen el monto correspondiente al primer mes de alquiler.
- Pagos por concepto de «valor llave» u otros equivalentes.
- La firma de pagarés u otros documentos que no formen parte del contrato original.
Depósito en garantía: seguridad para ambas partes
El depósito en garantía es una suma de dinero que el arrendatario solicita para asegurarse de que el inquilino cumplirá con los términos del contrato, como devolver la propiedad en el mismo estado en el que la recibió.
Cuando finaliza el plazo del alquiler y no es necesario realizar reparaciones, el arrendador debe devolver el depósito. Esta suma es equivalente al monto correspondiente al último mes de alquiler, o la parte proporcional si el depósito inicial fue inferior a un mes de alquiler.
El arrendador debe devolver el depósito en el momento en que el inquilino devuelve la propiedad arrendada.
En caso de que exista alguna deuda por servicios públicos o gastos comunes que no hayan sido facturados al momento de la devolución del inmueble, se puede acordar con el propietario:
- Pagarla considerando los valores del último servicio o gastos comunes pagados.
- Retener una suma de dinero para hacer frente a estas deudas.
Una vez que se hayan pagado dichas facturas, el inquilino debe presentar las constancias al arrendador, quien debe devolver inmediatamente las sumas retenidas.
Garantías: opciones para asegurar el contrato
En los alquileres, el inquilino debe ofrecer al menos 2 de las siguientes garantías al arrendador:
- Título de propiedad inmueble.
- Aval bancario.
- Seguro de caución.
- Garantía de fianza o fiador solidario.
- Garantía personal del inquilino, que puede ser un recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. Si son más de una persona, se suman los ingresos de todos.
El arrendador no puede exigir una garantía que supere 5 veces el valor del alquiler mensual, a menos que se trate de una garantía personal del inquilino, en cuyo caso puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor del alquiler mensual.
El arrendador debe aceptar al menos una de las garantías propuestas por el inquilino.
Expensas: responsabilidades claras
El inquilino es responsable del pago de las cargas y contribuciones generadas por el uso del inmueble. Sin embargo, no tiene la obligación de pagar las que gravan la propiedad ni las expensas comunes extraordinarias.
Solo se pueden establecer como responsabilidad del inquilino las expensas relacionadas con los gastos habituales, es decir, los que están relacionados con los servicios normales y permanentes.
Gastos de reparación: derechos del inquilino
El arrendador es responsable de mantener el inmueble en buen estado. Debe hacerse cargo de las reparaciones que surjan por causas que no sean imputables al inquilino.
Si el arrendador no responde o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino puede hacerlo por cuenta propia, y el arrendador debe reembolsar los gastos. Esto aplica si han transcurrido 24 horas desde que el arrendador fue notificado de la necesidad de reparación.
Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino debe intimar al arrendador para que las realice en un plazo de 10 días. Si el arrendador no las hace, el inquilino tiene derecho a efectuar las reparaciones por cuenta propia, y el arrendador debe reembolsar los gastos.
Si el inmueble no puede utilizarse, el inquilino puede solicitar la rescisión del contrato o dejar de pagar el alquiler durante el tiempo que el inmueble esté inhabitable.
Mejoras: beneficios para ambas partes
El inquilino puede realizar mejoras en el inmueble, a menos que el contrato lo prohíba expresamente.
El arrendador está obligado a pagar las mejoras si son necesarias para mantener el inmueble, como por ejemplo, reparaciones estructurales.
El arrendador no está obligado a pagar por mejoras que no sean necesarias y que el inquilino haya realizado por comodidad o lujo.
Pago judicial: solución para conflictos
Si el arrendador se niega a cobrar el alquiler, el inquilino debe notificarlo para que reciba el pago dentro de las 48 horas siguientes.
En caso de que el arrendador no responda o se niegue, el inquilino tiene 3 días hábiles para consignar judicialmente la suma adeudada. En esta situación, los gastos y costas corren por cuenta del arrendador.
Resolución anticipada: términos y condiciones
En los alquileres, el inquilino tiene el derecho de dar por terminado el contrato anticipadamente, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
- Si la decisión de terminar el contrato se toma durante el primer año de vigencia, se debe pagar una indemnización equivalente a 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar la propiedad.
- Si la decisión de terminar el contrato se toma después de haber transcurrido 1 año, se debe pagar una indemnización equivalente a 1 mes de alquiler.
En los contratos de alquiler para vivienda, si han pasado al menos 6 meses desde el inicio del contrato y la notificación al arrendador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no se requiere pagar indemnización.
En el caso de embajadas, consulados, habitaciones amuebladas para turismo, guarda de objetos o predios feriales, se deben abonar 2 meses de alquiler en caso de rescisión anticipada.
Renovación del contrato: opciones claras
Durante los últimos 3 meses de vigencia del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato.
Si el arrendador no responde o se niega a llegar a un acuerdo a pesar de haber sido debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato anticipadamente sin tener que pagar indemnización.
Intimación de pago y desalojo: pasos a seguir
Antes de proceder con un desalojo por falta de pago de alquileres, el arrendador debe intimar al inquilino para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días y debe indicar el lugar de pago.
La intimación se realiza al domicilio que el inquilino haya indicado en el contrato. La notificación en ese domicilio se considera válida, aunque el inquilino se niegue a recibirla.
Desalojo: cumplimiento de plazos
El inquilino debe devolver el inmueble si ha transcurrido el plazo de intimación para el pago o si el contrato de alquiler ha finalizado por cualquier motivo.
Si el inquilino no devuelve el inmueble, el arrendador puede iniciar una acción judicial de desalojo.
En ningún caso, el arrendador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la entrega de las mismas.
Si el arrendador se niega a recibir las llaves, el inquilino puede consignarlas judicialmente, entregándolas al juez. Los gastos y costas de esta acción judicial corren por cuenta del arrendador.
Si las llaves son consignadas dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación al arrendador, no se debe pagar el alquiler correspondiente a esos días.
Ajustes: claridad en los términos
Los contratos de alquiler no están sujetos a ajustes monetarios ni indexación.
En los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda, el precio del alquiler debe fijarse como un valor único, por períodos mensuales, y solo se pueden realizar ajustes anuales. No se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que puedan resultar en un aumento inesperado del costo para el inquilino.
Los ajustes deben realizarse utilizando un índice conformado por partes iguales de las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Comisión de las inmobiliarias: protección para ambas partes
En el alquiler de inmuebles, la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado.
Si interviene un solo corredor, todas las partes deben pagar comisión, a menos que se haya pactado lo contrario.
Si intervienen corredores por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo cliente.
AFIP: cumplimiento de requisitos
Los contratos de alquiler de inmuebles deben ser declarados por el arrendador ante la AFIP, dentro del plazo y con los requisitos establecidos por la misma. Si el arrendador no registra el contrato, se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683.
Métodos alternativos de solución de conflictos: opciones para resolver diferencias
El Estado debe fomentar la mediación y el arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres.
En los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es opcional para el reclamante, y la otra parte no puede cuestionar la vía elegida por el reclamante.
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